A regra dos 4% para imóveis

white house
Foto por Eziz Charyyev em Pexels.com

Se você está no caminho da independência financeira, já deve ter ouvido muito falar sobre a regra dos 4%, caso contrário, veja mais aqui.

A regra dos 4% é uma margem de segurança que vale para a hora de ir consumindo um portfolio de investimentos líquidos, entre ações e títulos. Com imóveis as coisas não funcionam assim, olhamos para os nossos alugueis mensais ao invés de considerar vender um pedaço do imóvel!

Como aplicar a regra dos 4% para meus imóveis?

Uma regra de bolso usada no mercado imobiliário americano é que 50% da sua renda de aluguel é consumida com essas despesas operacionais. Então se você precisa ter R$5,000 de renda mensal, serão necessários R$10,000 em alugueis para cobrir suas despesas.

Não acredita? Vamos ver então os vilões do seu aluguel um a um. Imagine um imóvel alugado por R$1,000 por mês (ou R$12,000 ao ano para facilitar).

-Vacância: imóvel vazio, sem dinheiro na mão! Dos seus R$12,000 esperados por ano, só sobraram R$11,000 depois que um mês se passou com o seu imóvel vazio. Esses R$11,000 seriam equivalentes a um aluguel mensal de R$916.7, ou seja, um mês de vacância custa R$83.3 a menos por mês. Ah! Com o imóvel parado você também arca com o IPTU e o condomínio.

-Imobiliária: Se você usa uma imobiliária para alugar seus imóveis, perde um aluguel a cada três anos (com sorte) ou a cada ano se houver mudança de inquilinos. Isso seria equivalente a menos R$83.3 reais por mês se o inquilino gira todo ano ou R$28 reais por mês se ele gira a cada três anos.

-Administração: Se você contratar alguém para administrar seu imóvel, essa pessoa vai cobrar até 10% ao mês do aluguel. Isso seria R$100 por mês ou R$1200 por ano.

Impostos: Se você está em busca da sua independência financeira, com muita chances seu imposto deve ser o de 27,5%. Vamos usar 25% para arredondar. A renda já cai para R$750. Há arranjos fiscais mais eficientes que podem ajudar a baixar esse número para 15% e a renda cairia para R$850.

-Reparos, manutenção & seguro: Todo proprietário de imóvel sabe que vira e mexe você tem que fazer algum reparo ou melhoria, e lá se vai mais do seu aluguel. É recomendável que você faça um seguro do seu imóvel. Muitas vezes ele não sai caro, mas isso são lá seus 100 ou 200 reais por ano

Somando todos estes custos dos seus belos 1000 reais o governo fica com algo como 150 ou 250 reais, a imobiliária com 100, a vacância pode roubar mais 83 e a taxa de locação da imobiliária com outros 83. Isso dá uma faixa de custos que fica entre 416 ou 516 reais! Quase metade!

É claro que se você dedicar seu tempo essa equação melhora bem. No mínimo você tira a imobiliária do caminho e economiza a adminstraçao e o primeiro aluguel, mas o exemplo vale para mostrar como não devemos incorporar nossa renda de aluguel plenamente aos nossos rendimentos.

Imóveis são protegidos contra a inflação?

Outro ponto importante. As pessoas sempre vêem o investimento em imóveis como indexado à inflação, mas a crise brasileira entre 2015 e 2017 mostrou que isso não é verdade.

A grande maioria dos proprietários não só não reajustou os alugueis como deu descontos para manter seus inquilinos.  Os alugueis sobem quando os salários sobem e as pessoas têm mais renda (ou mais acesso a crédito, ou ambos), e não com a inflação. Em 2015 tivemos muita inflação e queda de salários. Isso é o pior cenário do mundo para os donos de imóveis. Seus custos sobem (manutenção, reparos, seguro) e sua renda cai pois os inquilinos estão mais pobres. Então não necessariamente o imóvel é uma NTN-B. Veja nosso último post sobre imóveis. Ele tem dois componentes. Um de apreciação de capital e outro de rendimentos.

No meu imóvel de aluguel mais recente consegui negociar os custos de locação da imobiliária para meio aluguel ao invés de um inteiro mas não escapei de uma taxa de administração salgada de 10%, pois ele está em uma cidade diferente da nossa. O Sr. Muquirano vai receber os alugueis no nome dele, pois ele tem não tem nada de renda tributável e nossos impostos serão mínimos.

Vocês concordam com a regra de 50% de custos? Alguém tem experiências para compartilhar?

Muquirana

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8 comentários em “A regra dos 4% para imóveis

  1. Pouca gente tem esses aspectos em mente quando pensam em renda de aluguel. Acho que como regra geral, os aspectos ajudam. Mas há muitas particularidades que podem alterar esses fatores caso a caso. Renda de locação é muito vantajosa quando nao se possui renda tributável. Ou seja, acho positivo para quem ja está vivendo de renda. Pois a depender do tipo de despesa dedutivel (saude, educacao, dependentes) e se dividindo a renda por um casal, a margem de isenção sobe significativamente, o que nao é possivel obter com a tributação de renda fixa na fonte, por exemplo. Também vale a pena considerar um ciclo mais longo em termos de rendimento, uns 10 anos. Aluguel de imoveis é um negócio e deve se fazer uma reserva nas epocas de alta para compensar as epocas de baixa. Agora depende de ser imovel adequado a locacao.
    Acho, por exemplo, que eh diferente administrar uma casa ou um apartamento. Na casa vc esta responsável sozinho por mais aspectos externos do imóvel. No apartamento, ha rateio de obras, o que ameniza. Imóvel residencial com alta metragem, tende a possuir retorno de aluguel menor e mais risco em termos de danos e custos de manutenção. Se a imobiliária é competente, eh un custo que vale a pena, principalmente para quem vive em uma cidade distante do imovel locado.

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  2. Olá ABM ótimos pontos! A questão da renda tributável é bem importante mesmo. Nao tinha nem pensado em colocar as deduções com saude, educação e dependentes na conta, mas dependendo do arranjo da família isso faz uma boa diferença no longo prazo! Seguramente é algo que vou pesquisar. Obrigada pela dica.

    O imóvel residencial de alta metragem deve ser escolhido com muita cautela mas acho que ele é bom para rentabilizar com estratégias nao-convencionais. Acho que a melhor delas é alugar no varejo (por quartos) se você consegue uma localização perto de uma instituição de ensino ou hospital. Nesse caso as imobiliárias tendem a ter um pouco menos de boa vontade, porque o trabalho é maior e elas ainda acham que vao ter que lidar com o atrito entre os moradores, mas achando alguém que tope eu acho essa estratégia muito boa. A chance de você conseguir financiar esse imóvel (e alavancar seu retorno) é maior pois a construção unifamiliar costuma sempre estar averbada na matricula e ter a documentação OK. Fazendo uma reforma bacana você consegue individualizar bem os quartos e ter uma área comum agradável. Cheguei a procurar algumas casas perto de universidade mas pelo menos onde eu moro elas estavam muito caras e as regras de zoneamento nao deixavam aproveitar mais o terreno. Nao me animei a fazer isso em outras cidades ainda, mas acho que vale buscar lugares onde haja um campus de universidade publica em expansão. A USP criou um campus em Pirassununga algum tempo atrás que mexeu com um bairro inteiro na cidade. Foi uma pena ter perdido isso porque o preço das casas era baixo e daria pra rentabilizar bem alugando por quarto.
    abs!

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    1. Eu adoraria ter um arranjo imobiliario menos convencional como este. Nao sei se as imobiliarias vao evoluir para atuar de forma difernete da atual. Acho essas empresas no geral bem limitadas. Tenho um bom administrador que trabalha para mim, mas foi pura sorte achar. Quem teve a perspicacia ou sorte de adquirir terrenos neste contexto de expansão universitaria tem uma ótima oportunidade de renda nas mãos. Pena no Brasil nao ser tao comum imóveis multifamiliares. Em bairros mais periféricos as pessoas acabam adicionando um piso na residência para gerar renda. Minha diarista garantia dois dias de diarias da semana com a renda de dois apartamentos pequenos no terreo da casa dela.

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      1. Concordo com você. O mercado brasileiro é muito engessado. Quem é bem informal e faz igual sua diarista acaba se dando bem na rentabilidade, mas fazer tudo direitinho no zoneamento mata o retorno. Dai tem aquelas jabuticabas brasileiras, você tem que fazer um projeto com o fiscal da prefeitura que faz bico por fora pra ninguém aparecer na sua porta depois.. eu acho isso caótico e não me animei a fazer um predinho por isso.

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    1. Oi Sax, eu não sou contadora então sugiro procurar um profissional pra ver isso. Eu uso o Sevilha.com.br quando tenho dúvidas no IR. Sei que tem 2 jeitos de declarar um imóvel, pelo valor cheio do ativo, dai vc tem que declarar a dívida tb, ou pelo valor parcial, o imóvel custou 500, vc financiou 300, dai vc declara só 200 e não declara a dívida mesmo, mas novamente, melhor ver com um profissional isso. Abs!

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